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购房小知识:Joint tenants(共同共有)和Tenants in common(按份共有)的区别

澳洲的两种房屋共有形式

在澳洲买房,如果买方有两到多人想要注册同一房屋产权时(比如夫妻买方),买方律师一般会询问买方他们想要以何种方式共有房屋。根据澳大利亚的法律,房屋共有权一般分为两种:一种叫做Joint Tenants,另一种叫Tenants in Common。本文将会介绍这两种不同的房屋共有形式,以及它们各自的法律意义。

Joint Tenants 共同共有

在Joint Tenancy下的每一人在房屋产权上都有和其他任何一人相同的权利和义务。如果房屋被出租或卖掉,那么租金收入或卖房收益将会在所有Joint Tenants之间平分。与此同时,每个Joint Tenant都有着相同且平等的义务去承担维护房屋产生的各项费用,以及各项税费。在卖房的时候,Joint Tenants必须全部签字之后房子才可以出售。

对很多配偶或伴侣来说,以Joint Tenants的身份购买房屋是比较适合的选择。根据澳洲法律规定,在Joint Tenancy下,一方在去世之后,房产的所有权将会全部转变为另外一方所有(survivorship)。这一点是遗嘱不能改变的。一般情况下,逝者的其他亲属也无法向法院申请要求分享该房产上的利益(除非一些family provisions claims)。

Tenants in Common 按份共有

在Tenants in Common制下,房屋拥有者们按照预先登记的比例分享该房产上的利益。他们各自的利益是独立且可转让的。比如,两个商业伙伴可以按照三七开的比例去共同拥有一套房屋。其中一个共有者可以在不经过另一方的同意,转让自己在房产中拥有的份额。如果一个共有者去世,他在房产中享有的份额将会按照他的遗嘱分配;其他共有者的份额将不受影响。在现实生活中,即使Tenants in Common下的产权所有者在理论上可以独立处置自己那份产权利益,可是如果房屋上有贷款或其他限制性性契约的话,一个产权所有者只凭自身很难转让出自己的那份产权利益。

明白了Joint Tenants和Tenants in Common的区别之后,那些有意共同买房的买家们需要结合自身情况选择最适合自己的共有权形式。实际上,配偶之间以joint tenants的形式买房居多;商业伙伴之间以Tenants in Common的形式居多。对于兄弟姐妹合买或者更复杂的情况,需要根据买方个人情况来决定。对很多未婚前买房的伴侣来说,选择Joint Tenants还是Tenants in Common对未来婚姻关系也会产生很大的影响。这个选择同时也关系到未来客户起草平安纸及其相关事宜。

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房产事务部和诉讼团队

张律师

张律师在中国和澳洲两地接受财务及法律教育并且具有澳洲的律师从业资质。他曾任职于四大会计师事务所,并且在堪培拉和悉尼从事法律咨询工作。他执业领域包括房地产法、商法、公司法及相关诉讼等。